Welke woningen bouw je waar in Oisterwijk met de schaarse ruimte in Oisterwijk? Dat is de prangende vraag, zeker nu er ruimte beschikbaar komt op De Leije. Het antwoord is lastig en genuanceerd. Je wilt als gemeente sturen op de woningvraag, maar: 1) wat is die vraag precies en 2) welke sturingsinstrumenten heb je eigenlijk. De nieuwe woonvisie geeft een inkijkje, maar biedt nog veel keuzevrijheid.

Brede vraag naar woningen

We moeten bouwen voor jong en oud, rijk en arm, voor alleenstaanden, stellen en gezinnen, liefst generatiebestendig. Dat is -zoals eerder al gezegd- lastig, want we moeten de beperkte beschikbare bouwlocaties over al deze wensen verdelen. Dubbellastig is daarbij dat wij als gemeente niet zelf bouwen, maar afhankelijk zijn van externe partijen: projectontwikkelaars, ‘zelfbouwers’,  sociale verhuurders. Dat sturen is op zich al lastig. 

Wij zien een sterke lobby vanuit de ouderen, jongeren horen we weinig. Wij denken dat het onze taak als volksvertegenwoordigers is, om aandacht te schenken aan alle groepen, ook zij die zich niet laten horen, zoals jongeren. 

Sociale huurwoningen speciaal voor ouderen

Oisterwijk vergrijst, dat is algemeen bekend. Vraag is of wij die vergrijzing willen faciliteren door voor deze specifieke doelgroep te bouwen. De afgelopen tijd is er in Oisterwijk vrij veel voor deze doelgroep gebouwd en dan met name in het hogere segment. Dat heeft een aanzuigende werking gehad op ouderen van buiten die graag in ons mooie Oisterwijk willen wonen. Dat versterkt deze vergrijzing. Er zijn volgens mij ook geen wettelijke middelen om onze eigen inwoners te bevoordelen in deze (vrije) markt. Dat betekent ook dat er weinig tot geen doorstroom is, want deze nieuwe inwoners laten een huis achter buiten Oisterwijk en niet in Oisterwijk. Intussen klagen oudere bewoners dat ze graag hun eengezinshuurhuizen willen inruilen voor een kleinere ouderenwoning, maar dat er voor hen geen alternatief is.  Een hartekreet daarover hoorden wij van een inwoonster op de Raadsontmoeting over de invulling van De Leije. Daarmee geven we eigenlijk aan dat er behoefte is aan ouderenwoningen in het sociale segment. Dat lijkt de doorstroming echt te bevorderen: sociale huurwoningen komen vrij als oudere bewoners een nieuwe sociale ouderenhuurwoning kunnen betrekken. Hoe die woningen eruit moeten zien, -1-of 2-persoons, appartementen, grondgebonden met tuintje en schuur, met logeerkamer of niet,…- dat zal onderzoek moeten uitwijzen. Vraag is wel weer hoe je die verdeelt. Op de Kastanjestraat staan bijvoorbeeld Duplex-woningen, die vroeger alleen voor ouderen geschikt waren, maar waar nu ook andere groepen in mogen. Dat zorgt voor onderlingen concurrentie tussen de doelgroepen. Aan de andere kant is het wel levensloopbestendig: startende jonge stellen hebben vaak aan zo’n duplex voldoende. Met kinderen worden deze duplexen vaak te klein. 

Jonge single starters in speciale starterswoonruimte

Maar wat dan met jongeren? Vraag hier is: waar begint en waar eindigt die groep. Hebben we het over 18-23-jarigen of ook ouder, huisverlaters, stellen die voor het eerst gaan samenwonen, doorstromers? Laten we beginnen met starters op de woningmarkt van onder de 23 jaar. Dat is een tijdelijke groep, want in maximaal 5 jaar horen ze daar niet meer toe. Daarbij wordt aan onder-23 jarigen speciale eisen gesteld als zij een huurtoeslag willen: max €423 kale huur. Voor dat geld kan je geen volwaardige woning aanbieden, en als ze er zijn weten wij niet of ze specifiek aan jongeren toegewezen worden. Daarover hebben we geen gegevens. Misschien is in deze groep de behoefte aan een echte ‘woning’ minder groot en willen ze veel meer zelfstandige woonruimte. Dat kan ook alternatief: woongroepen, een soort studentenhuisvesting, kleinere studio’s, modulaire woningen (Nezzt van De Meeuw). Misschien dat deze groep ook kan combineren met zorginstellingen, dat ze een tegenprestatie leveren en daarvoor een lagere huur krijgen. In deze groep mag je creatief zijn. Maar het zijn wel eenpersoonswoningen: niet samenwonen, want daarmee verstoor je de markt. Hier zouden ook starters ouder dan 23 terecht moeten kunnen. Levensloop leert dat zodra er een partner in zicht komt ze toch willen gaan samenwonen. Deze oudere groep, jonge stellen en doorstromers, zullen moeten concurreren in de ‘gewone’ markt. Sociale huurwoningen komen vrij als we voor ouderen sociale ouderenwoningen realiseren. Dat hebben we in de eerste paragraaf al gezegd. Zie ook boven.

Sociale koopwoningen bestaan niet

Volgens ons is het niet mogelijk om goedkope ‘sociale koopwoningen’ in Oisterwijk te realiseren: de markt in Oisterwijk staat dat gewoon niet toe. We gaan er sowieso vanuit dat dit woningen zijn die met financiële steun gebouwd worden om zo onder een magische grens te blijven; €180.000 hoor je vaak. Dat is al erg lastig zonder steun, maar door de eis van gasloos bouwen komt die prijs helemaal onder druk te staan. En zodra deze huizen verkocht zijn aan deze starters zijn ze al meteen sterk in waarde gestegen. Dat leidt tot twee effecten:
1. het bestand van goedkope woningen neemt meteen na de verkoop af;
2. de subsidie die je versterkt aan de eerste bewoners verdwijnt meteen in hun zakken, op het moment dat de woning verkocht is.
Wij vinden beide effecten ongewenst.Wij zien niet zo heel erg goed hoe je beide effecten tegen zou kunnen gaan. Vaak wordt gezegd dat je kan afspreken dat je pas na 5 jaar mag verkopen en als je dat in de periode daarvoor doet, je een deel van je winst moet afdragen. Dat lost punt 2 op, maar doet niets aan punt 1: het aanbod van goedkope woningen groeit niet. En huizen bouwen die een echte marktwaarde hebben van €180K, zonder financiële steun? Ik kan me niet zo goed voorstellen hoe die eruit zien, anders dan koopwoningen die kleiner zijn dan in de sociale huur beschikbaar komen. Misschien dat we het moeten zoeken in (kleine) kavels voor starters, waarop ze in privaat opdrachtgeverschap zelf een huis kunnen bouwen. Dat lost de vraag voor die starters op, maar mijn verwachting is dat die huizen ook veel in waarde zullen stijgen en geen bijdrage leveren aan een constant bestand ‘goedkope’ koopwoningen. Het zou wel ook een oplossing kunnen zijn voor mensen die net boven de huurgrens verdienen en dus geen aanspraak maken op een sociale huurwoning. De grond daarvoor moet dat wel beschikbaar zijn: grondeigenaren willen als projectontwikkelaars over het algemeen zelf graag bouwen en de gemeente heeft niet veel eigen grond. 
Er is dus geen one-size-fits-all beleid mogelijk: alle doelgroepen moeten bediend worden.

Sturing door de gemeente is lastig

De sturingsinstrumenten die wij als gemeente hebben zijn heel beperkt:
– we kunnen afspraken maken met de sociale verhuurders;
– we kunnen bestelmmingsplaneisen opleggen;
– we zouden als gemeente toch weer zelf kunnen bouwen: zo zijn uiteindelijk de eerste woningbouwverenigingen ook gestart. Er zijn nog steeds veel ouderen die, als er iets aan hun huurhuis moet gebeuren, zeggen: ‘we moeten de gemeente even bellen’ terwijl ze eigenlijk de inmiddels onafhankelijke woonstichting bedoelen. Maar de fysieke ruimte is beperkt en voor veel ontwikkelaars is meer te verdienen in de hogere sector dan in de goedkope. Je wilt hun verdienmodel niet voor de voeten lopen, maar je wilt ook het beste voor Oisterwijk. En soms passen daar ‘dure’ plannen niet goed bij. Op De Leije komt een locatie vrij waar we het als gemeente goed kunnen doen.